土地使用权转让有哪几种交易方式

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土地使用权转让有哪几种交易方式？有何不同？

（一）土地使用权交易可采用下列方式：

1 、挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件（含最低交易价）在土地交 易机构进行公告，并接受交易申请的行为。

2 、拍卖，即通过发布拍卖公告， 由竞买人在指定时间、 地点进行公开竞价， 由出价最高者获得土地使用权的行为。

3 、招标，即通过发布招标公告，进行公开招标，由投标人进行投标，经评 标后确定中标人的行为。

（二）招标、拍卖委员会的组成与职责

1 、组成： 以招标、拍卖方式转让土地使用权的， 委托人应设立招标委员会或拍卖委员 会，招标委员会或拍卖委员会由 5人以上单数组成， 委托人选派 1名工作人员作 为招标委员会或拍卖委员会主任， 其余人员从土地交易市场专家库中随机抽出确 定。 2 、招标委员会主要职责： 审定招标最低中标价，审查投标人资格，主持开标、评标和定标工作，确定 中标人并发出中标确认书。

3 、拍卖委员会职责：审定拍卖最低成交价，审查竞买人资格，指定拍卖主 持人。

土地使用权转让的法律规定

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土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为， 包括出售、 交换

和赠与。如何使土地使用权转让合法和有效， 笔者从土地使用权性质、 用途、 位置、转让年限及土地出让合同包括附属所记载的权利和义务等方面加以探讨。 首先，应实际了解土地使用权的性质。 使用权分国有土地使用权和集体土地 使用权。只有国有土地使用权才能进入市场，即出售、交换和赠与。但也应了解 属国 有出让土地使用权还是国有划拨土地使用权。国有划拨土地使用权转让时 须经县级以上人民政府土地行政主管部门审核，报有批准权的省人民政府批准， 并补交地价 款。出让土地并非一定能够转让，未经开发的出让土地不得转让。 出让土地使用权在转让时应分清是否改变了转让方土地使用权性质。 集体土地使 用权不得转让；除 《土地管理法》规定的“符合土地利用总体规划并依法取得 建设用地的企业， 因破产兼并等情形致土地使用权依法转移” 以及这类企业的用 土地房产抵押后被依法处 分的情形。但是在实际工作中往往对土地使用权的性 质未弄清就进行转让。 特别是土地使用权赠与和交换。 如农村居民或原属农村居 民现因某种原因弃农进城的，往 往把自己属集体土地使用权的宅基地作为个人 私有财产， 随意出售或赠与他人。 有的未经政府批准擅自将集体土地使用权与他 人调换。这样都会给土地管理特别是集 体土地的管理带来混乱。

其次，应了解土地使用权的用途。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条 例》以下简称《条例》 规定“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投 资开 发、利用的，土地使用权不得转让”。如土地使用者取得土地使用权时属 工业用地，实际开发为商品房，那么该商品房不得出售，必须重新办理土地出让 手续。再有 受让人和转让人使用土地的


用途不能擅自改变，因为不同用途的土 地地价差别很大，可以是十倍以上，如工业用地每亩几十万元，综合用地可以通 过竞标拍卖至每亩几百万元，而且绝大多数的土地已按城市建设规划或集镇规 划确定了用途。一般不许改变。如有的单位或个人耍小聪明，明明实际用地为商 业，但在转让时说是住宅 用地，这样就可以少交几倍的出让金。这样土地资产 就流入了单位和个人的腰包，国家和政府资产流失。

第三，应了解土地使用权的位置。影响土地价格的因素一般分为一般因素、 区域因素和个别因素。一般因素只是决定土地价格的基础， 而区域因素对土地的 价格 产生决定性的影响，主要是指土地所处地区的繁华程度、交通条件、基础 和公共设施条件、环境质量等等，不同位置的土地价格可以相差几倍到几十倍。 因此，转让 土地使用权时应根据不同的位置确定不同的土地出让金，这样才能 充分显示土地的价值。

第四，应了解原土地出让合同及其附属记载的权利和义务， 尤其要注意带限 制性、制约性的内容。因为即使最后的土地受让人是否愿意或有无约定， 原土地 出让合同及其附件所载原土地受让人的权利和义务，在土地经过多次转让后仍 完完全全地转移其最后的受让人。 《条例》规定：”土地使用权转让时，土地使 用权出让合 同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移”。因此，最后的土 地受让人应了解原土地出让合同中及其附件记载的权利和义务。

第五，应了解土地的建设规划和设计的要点。包括土地的用途、建筑密度、 容积率及公共配套设施的要求。因为根据城市建设规划，各地块的用地功能、建 筑密 度、容积率及公共配套设施的要求有所不同而且是确定的， 不能随便改动。 不同标准的建设规划和设计要点决定了土地的利用率、 开发建设成本及利润的大 小。因 此，转让土地使用权时，受让人应当综合考虑和评估上述因素，才能衡 量土地价格高低和房地产开发项目的成本风险和投资回报。

第六，应了解土地的转让年限。《条例》规定“土地使用权通过转让方式取 得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地 使用 者已使用年限后的剩余年限”。因此，受让人应当明确转让人原出让土地 的使用年限，不能以土地法规定的最高年限来确定给其受让人， 如果原出让合同 的年限已届 满，则应重新签订出让合同，根据实际土地使用情况确定其土地使 用权的使用年限。因为土地使用年限不同、土地的价格亦不同。土地总收益是房 屋收益和土地纯收 益的综合：房屋使用年限愈长、年折旧就愈大，这样土地价 格相对较低。

《中华人民共和国城巾房 第七，应弄清土地使用权是否有禁止性和限制性。 地

产管理法》第三十七条规定：下列房地产不得转让： （一）以出让方式取得 土地使用权的不符合本法第三十八条规定条件的；（二）司法机关和行政机关 依法裁定决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用 权的；（四）共有房地产未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、法规规定了禁止转让的其他情 形。”因国家 的公共建设需要或进行旧城改造时对原土地使用者的使用权证书， 政府应及时将其收回，以防已被政府收回的土地，而原土地使用者仍持其原土地 使用权证书作为土 地拥有者的合法凭证进行转让。对于有共有使用权，在办理 土地转让变更登记过程中，土管人员应深入现场调查，征得共有权人的同意并出 具书面证件，不能随意给其办理转让手

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