物业管理公司营业收入内部控制简析

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物业管理公司营业收入内部控制简析

作者：吕 虹

来源：《消费导刊·理论版》2008年第24期

[摘要]物业管理公司营业收入的具体内容及物业管理费收入的具体内部控制。 [关键词]物业管理 营业收入 内部控制

物业管理是现代化城市管理和房地产开发经营管理的重要组成部分，在国际上十分流行并获得了蓬勃发展。我国物业管理起步较晚，随着改革开放的不断深化，社会主义市场经济的日趋活跃，城市建设事业的迅速发展，房地产业的崛起和城镇住房制度改革进程加快，使得专门从事对房地产物业实施社会化、专业化管理的经营队伍从房地产企业中分离出来，并迅速成长为现代物业管理企业。随着物业管理行业的各项法律法规逐步完善，物业管理企业服务运作也已渐趋规范。目前，物业管理企业根据与开发商或业主大会、业委会签订的《物业管理/服务合同》，在合同期内对物业实施专业化管理，并从中获取收益。首先物业管理企业和经理人必须清晰，物业管理营业收入的具体内容。

物业管理营业收入是企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括：主营业务收入和其他业务收入。主营业务收入是企业在从事物业管理活动中，为业主或者物业使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括：物业管理收入、物业管理经营收入和物业大修收入。物业管理收入是企业向业主、物业使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。物业管理经营收入是企业经营业主/业主大会、或者物业使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场/公益广告等共用设施收入。物业大修收入是企业接受业主/业主大会、或者物业使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。其他业务收入是物业管理企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括：房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。其中物业管理收入已成为物业公司最主要的经营业务收入。物业公司应根据不同的物业管理水平，制定不同的收费内容与标准，实行公平竞争，按质论价。收费标准的确定，可采取以下几种途径：(１)政府部门审定。物业管理中的重要收费项目和标准，由政府主管部门会同物价部门审定，通过颁发法规或文件予以公布实施。如住宅维修基金、物业管理费、常用项目收费标 准等，都应由政府部门作出统一规定，物业公司遵照执行；(２)提交业主商定。物业管理是由业主委托的契约行为，因而有的收费标准不必由政府部门包揽，而可由物业公司将收费预算提交业主管理委员会讨论、审核，经表决通过之后， 物业公司应及时拟定一份物业管理费标准经业主委员会审议决议，印发给每位业主、住户，并且从通过之日起按标准执行。

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