用地红线与建筑退让

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征地红线最大

规划部门根据征地红线及环境划出用地红线 有时候规划部门还会给你粗略 的建筑红线, 筑本身和环境来进行计算确定。

精确 的建筑红线,还是得自己根据用地红线及建 3米,但你设计 的是高层,考虑到消防、日照、

（比如,规划部门画了建筑红线退用地红线 米才能满足各方面要求,因此你真正 的建筑红线是 卫生防疫等关系,实际需要退用地红线 9在 9米 的地方,而不是规划部门给 的 3米处。不过图中表达 的建筑红线还是画在 3米 的地方, 实际布置建筑 的时候却不能超过

9米。）

道路红线其实是一种环境制约,遇到了就按当地规划部门要求退就可以了。 具体 的数字,这个是规划部门 的事,我们做了不主。

建筑退线,有人和我讲是五线：红线——征地红线,用地红线,道路红线（包括铁路,高速 高架,航空航道）。

蓝线——天然水体后退线 (包括河口线这一定义,

一是为了防止建筑影响天然水体,具体太近了,就成了天然垃圾框了,

二是为了在河、湖边上来点绿化,美化环境, 三是为了某些与外界相通 的水体, 防洪需要,必须退到某个高度,某个距离,防止水位升高, 以及水位升高时带来 的河堤苏松滑坡。

)

绿线——退让出 的绿化带宽度,及退让原有绿地 的距离

黄线——电力高压线,煤气管道运输线等,我想通讯信号范围也可以算在这里 紫线——俗称古建保护距离,反正就是这些古董级东西必须退 的。 建筑防火间距,日照间距,（这两点都有相关规范规定） 建筑卫生防疫距离,应该会有规定,可能是我孤陋寡闻,还没见到,

建筑防干扰视线距离,（防干扰视线距离,技术措施中规定是 18米,这特别是住宅与住宅之 间,两个窗户对望,距离太近了,就没隐私了,整天拉着窗帘,那这房间也太闷了点, 呵呵,我是喜欢能看到天空 的地方, 要我整天住在拉着窗帘看不到外面 的房间里, 的）

这一部分都是新建 的根据原有 的,新规划 的根据原规划 的,

如果相邻地块未明确用地性质,则按大家一半分担。

其他就是建筑本身 的要求,建筑功能（比如幼儿园 的服务半径,那就要求做在这个圆里面）, 建筑视线,需要看到什么

征地红线范围最大,至于怎么定 的,那就要问规划部门了。 用地红线,规划部门根据征地红线,根据周边环境初步划 的范围, 线,用地红线是各经济技术指标 的分母, 道路红线,其实和前面两条线没任何关系。 如果规划部门没有对相邻地块作出性质确定,

用地红线小于等于征地红

所以它 的面积必须明确,否则建筑密度建筑容积率 只是和地块有关系 的道路用地 的边界线。 则按本地块确定,本地块为高层住宅,那相邻

⋯⋯。 不要以 我会憋死

都没办法定了。但用地红线并非你建筑实际可建线。其范围也是规划部门定 的。 为道路只会和地块边线相邻,道路也有可能横穿地块。

地块也当成是高层住宅进行考虑。本地块为多层住宅,那相邻地块也按多层住宅考虑 首先,确保规划部门要求 的距离,然后考虑消防、卫生防疫、视线距离等因素,最后考虑日 照因素。

规划部门需要你后退用地红线距离为

X米,

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消防、卫生防疫、视线距离等因素需要保证建筑间距为 日照因素（主要考虑南北相邻地块）需要间距为 那一般来说

东西方向,则在 X米和 Y/2米之间选最大值

Z米。

Y米,

南北方向,则在 X米、 Y/2、Z/2米之间取最大值。

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如果规划部门已经对相邻地块 的用地性质有了初步规划,

但对相邻地块 的建筑红线、建筑体

量高度等还没有具体要求。

唯一 的区别就是在本地块北面 的地块如果没有日照要求,则可在北面退让红线时,不考虑 Z/2 的因素。

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如果规划部门已经对相邻地块有了具体规划,或相邻地块已经有了初步方案, 那就需要向规划部门提供相邻地块 的相关资料,

按相邻地块已经建成来确定本地块建筑 的退

让了,这时候只能说是本地块吃亏。

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上面 的过程,一般是设计人员来计算确定 的,

如果遇到一个好点 的规划管理部门 的话,

他们

会提供相应 的最终数据。不过无论是谁来确定,到最后规划部门会审核图纸。 对后退距离进

行核实。但设计人员提前做到位了,那就可以减少后面修改 的工 作量。

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对于居住区道路 的规范规定： 2.0.8居住区（级）道路

一般用以划分小区 的道路。在大城市中通常与城市支路同级。 2.0.9小区（级）路

一般用以划分组团 的道路。 2.0.10组团（级）路

上接小区路、下连宅间小路 的道路。 2.0.11宅间小路

住宅建筑之间连接各住宅入口 的道路。 8.0.1居住区 的道路规划,应遵循下列原则：

8.0.1.1根据地形、气候、用地规模、用地四周 的环境条件、城市交通系统以及居民 的出行 方式,应选择经济,便捷 的道路系统和道路断面形式；

8.0.1.2小区内应避免过境车辆 的穿行,道路通而不畅,避免往返迂回,并适于消防车、救 护车、商店货车和垃圾车等 的通行；

8.0.2居住区内道路可分为：居住区道路、小区路、组团路和宅间小路四级。其道路宽窄, 应符合下列规定：

8.0.2.1居住区道路：红线宽度不宜小于 无供热管线 的不宜小于

10m;

20m；

14m；

8.0.2.2小区路：路面宽 6m-9m,建筑控制线之间 的宽度,需敷设供热管线 的不宜小于

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