商业运营合作框架方案

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新●淮海坊 商业管理合作计划书

一、 项目概况

(一）品牌入驻现状

星巴克、茶香书香等一批中高端商务休闲餐饮基本符合项目的整体定位，也符合周边高端写字楼商务消费及地铁人流的客群定位。项目本身的整体体量不大，各品牌商铺的平均面积过大,直接造成商铺数量过少，商户租金承受能力普遍偏低，未能形成主力店与众多小铺位的有效结合，从品牌引进策略和铺位面积分割上,更多的考虑了整体形象，整体租金平衡明显欠缺考虑。 （二）业态规划

基本以餐饮业态为主，无其它业态作为补充，项目体量小固然无法做到大而全，特色精品做专是考虑的主要方向。但单一的餐饮业态也会造成消费客群的单一性，对整体街区的人气会有很大的制约性，除了中午和晚上就餐时段，其它时间会令街区一片死寂,业态的单一性是街区至今人气欠缺的主要因素。 (三)地理位置

项目地铁上盖，紧邻淮海路，周边密集分布高端商务及住宅区,地理位置相对优越，拥有庞大的客群消费基础。 （四)商业氛围与美陈

街区整体商业氛围严重不足,虽然硬件设施及整体格局营造了相对高端和时尚的消费空间，但整体街区除了目的性消费，没有令消费者值得驻足的旺场效果和体验感，这包括街区特色露天贩卖车的设置、特色美陈景观的设置、儿童游乐设施的设置等。 （五）商户经营现状

人气的不足造成商户经营不够理想，加上单铺面积过大,令其租金承受力较弱。商户的推广手段单一,基本各自为政，街区整体缺乏对所有商户的整合营销推广，商户间的资源整合与消费联动促销几乎没有。

综述，根据以上几点对项目现状的分析，归纳一下即为一个拥有相对区位优势的街区，因前期招商定位及整体规划缺乏通盘考虑，营运管理能力不够全面，造成整体街区商业氛围严重不足，人气不断萎缩,商户经营状况不佳,承租能力严重下降，租金水平远未达到预期，物业未能如期实现增值的目的。

二、 运营目标

根据上述对项目概况的分析，通过下一步运营我们希望达成如下目标： 1、 通过对现有商户调整,实现阶梯式差异化租金,最终实现整体租金的递增。 2、 通过对街区铺位的重新分割,实现铺位数量的增加，并增加辅助特色零售业态，提升

项目的吸客能力.

3、 实现街区商业氛围的提升，营造更具体验感的时尚消费街区。 4、 街区共享空间的固定临促与体验互动活动的轮番举办,达到街区人气的倍增. 5、 加大整合营销推广力度，提升项目知名度及竞争力，实现物业价值的迅速提升。

三、 运营计划

要实现上述运营目标,我们将针对此项目制定如下运营


计划：

（一） 组织架构

考虑项目整体体量偏小，过多的人力会造成整体运营成本的增加，但考虑项目后期商户调整中的二次招商、日常运营过程的营销策划与活动执行、街区共享空间的二次经营、商户关系协调与处理等众多事务，我们拟成立复合型人才项目组为贵司提供服务，主要岗位如下：

项目总负责：1名 招商运营主管:1名 营销策划主管：1名 物业保洁主管：1名

以上配置为服务项目的最低配置，根据实际运行情况可根据贵司要求另行增设人员配置。

（二） 服务模块

1、 招商调整

（1） 现有商户履约档案及租金情况了解（签约后15个工作日内完成）

（2） 逐个商户沟通，根据商户反馈对租金的承受能力、经营状况及续租意愿,初步拟定拟

淘汰商户及预招租面积,并据此拟定招商业态规划布局及拟招商品牌落位图提交甲方确认.(签约后60天内）

（3） 根据甲方认可的业态规划调整方案及品牌落位图实施招商工作，并确保拟招商品牌

到位。(具体完成时间，根据调整幅度和拟招商品牌数量商议）

（4） 完成商户签约、进场装修、开业事项。 2、 营运管理

（1） 商户租金的足额收缴。

（2） 日常巡检,对商户经营状况的及时了解，做好服务与支持。 （3） 商户月度经营分析会的组织。

（4） 商户间，商户与消费者之前矛盾及突发事情的处理。 3、 市场推广

（1） 各类广告位统一管理与租赁.

（2） 共享空间的活动安排与租赁经营。 （3） 商户整合营销的策划与统筹实施。 （4） 外部媒体与自媒体宣传的实施。 4、 物业管理

（1） 公共区域保洁的维护。 （2） 商户垃圾的集中处理。

（3） 各类硬件设施的定期巡检与维护. （4） 商户设备报修的响应与服务。 （5） 街区消费停车的规范管理.

（三） 运营优势

1、 团队优势

项目小组成员均来自万达、印象城、万象城等大型商业地产项目,拥有10多年以上大型商业项目运营管理经验。具备包括品牌招商、运营管理、市场推广等综合业务管理能力。

2、 资源优势

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