长安大学：房地产开发知识点总结

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长安大学《房地产开发》知识点总结

整理作者：木肀宝

房地产可开发的土地及地上定着物、建筑物、包括物质实体和依托于物质实体的权益

房地产开发按照城市建设整体规划和社会经济发展的要求在国有土地上进行基础设施建设、房屋建设并转让房地产开发项目，或者销售出租商品房的行为。

房地产的特征：基础性，先导性，带动性，风险性，特殊性，地区性，周期性，支柱产业。 房地产开发的特点：（1）开发成本高，投资量大 （2）开发建设期长，投资周转慢 （3）市场具有地区性和分散性 （4）需求具有稳定性 （5）涉及面广，综合性强

房地产开发根据开发项目的使用功能，可分为居住房地产、工业房地产、商业房地产、办公用房地产、旅馆用房地产、餐饮用房地产、娱乐用房地产、特殊用途的房地产等。

房地产开发阶段及其任务：①可行性研究(最重要阶段)：市场研究、开发场地选择；拟定开发项目；经济、社会、环境效益评价。②前期工作（项目报批与前期工作阶段）（最复杂阶段）：立项、申请购置开发场地；委托规划、设计；筹集开发资金；申领建设工程规划许可证；拆迁、安置、清场。③建设实施（最耗时阶段）：招标、投标、发标项目；施工准备现场“三通一平”；施工的组织管理与控制；施工验收、交付使用。④房屋营销和服务（最见效阶段）：制定销售、租赁计划、宣传、广告；商品房销售、签约、公证、付款；小区管理、经营、服务。 五证齐全是指国有土地使用权证，用地规划许可证，工程规划许可证，施工许可证，预售许可证 房地产开发模式包括：（1）多元化开发模式 ：①混业开发；②综合项目开发；③纵向一体化开发。（2）专业化开发模式：①特定物业类型开发；②特定业务领域开发；③服务集成式开发。 （3）网络经济环境下的房地产开发①开发企业经营管理信息化变革；②开发企业结构调整及优化。

投资与投机的区分：投机是短期的低买高抛，投资时间较长，投机在房地产市场宏观角度看，适度的投机会成为房地产的润滑剂，过度的投机造成危害严重。 房地产投资形式、概念及内容：（1）分类：a.直接投资 b.间接投资。（2）概念①直接投资：投资者直接进行房地产开发，并实施有关管理工作的行为。②间接投资：投资者不需要直接参与房地产经营管理具体工作，而将资金投入与房地产相关的证券金融的行为。（3）内容：①直接投资：包括开发投资和置业投资。房地产开发投资：投资者主要是赚取开发利润，风险较大但回报亦丰厚。房地产置业投资：投资者从长期投资的角度出发，期望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。②间接投资：购买房地产股票或证劵；购买房地产信托公司的股份；购买住房抵押支持证劵。

房地产投资特征：①房地产投资的收入能力；②房地产投资的风险；③房地产投资的安全性；④房地产投资的流动性；⑤房地产投资的市场性；⑥房地产投资的财务杠杆利益；⑦房地产投资的税收收益；⑧其他。

房地产投资的收入能力：指房地产投资收入的数量、质量、持久性、稳定性。房地产投资的安全性：是指房地产投资者最初的资本支出将被完整收回的确定程度。房地产投资的流动性：是指房地产投资迅速变换成现金的能力 。房地产投资的市场性：是指投资者出售房地产时是否容易即便产生一定损失。 房地产投资风险概念及分类：房地产投资效果的实际值偏离期望值的程度。（1）房地产投资风险的种类按投资者对风险的可控性分为系统风险和个别风险。①系统风险是指对房地产投资市场内所有投资项目均产生影响，投资者无法控制的风险。包括政治风险，政策风险，利率风险，通胀风险，市场供求风险，市场周期风险，变现风险，或然损失风险。②个别风险指对房地产投资市场内个别投资项目产生影响，投资者可以控制的风险。包括收益现金流风险，未来经营费用风险，资本价值风险，比较风险，时间风险，持有期风险。（2）按投资实际阶段分类（1）投资前期风险 （2）开发建设风险 （3）经营风险 （4）管理风险

房地产投资风险管理：对房地产投资风险进行识别、衡量、分析，并在此基础上有效的处置风险以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法.

房地产投资风险处置回避、转移和控制。转移分为保险转移、财务责任转移和合同转移 ； 控制分为决策控制、市场导向控制和投资组合控制。

房地产市场概念：广义指全社会房地产商品交换关系的总和。狭义指房地产买卖、租赁、抵押、典当与交易活动的场所

房地产市场类型按用途分：住宅市场，工业厂房及仓储市场，写字楼市场，商场及店铺市场，特殊用房市场，土地市场。

房地产市场按市场层次分：①房地产一级市场：土地使用权出让市场；②房地产二级市场：土地转让，新建商品房屋租售市场；③房地产三级市场：存量房地产交易市场（二手房）；④房地产四级市场：与房地产有关的证劵、保险、金融市场。


住房一级市场：增量市场或一手房市场，对应房地产二级市场；住房二级市场：存量市场或二手房市场，对应房地产三级市场。

土地一级市场：土地使用权出让市场，对应房地产一级市场；土地二级市场：土地使用权转让市场对应房地产二级市场。

房地产市场的特征：①房地产市场的系统性和开放性；②房地产市场的不完全竞争性；③房地产市场的地区性；④房地产市场的供求特殊性；⑤房地产市场交易的特殊性；⑥其他：政策法规的影响性等。

房地产开发项目的可行性研究：可行性研究是在建设项目的投资前期，通过对项目的投资环境和条件调查研究，对各种建设方案、技术方案以及项目建成后的生产经营方案实施的可能性、技术先进性和经济合理性进行分析和评价的过程。为什么进行可研： 可行性研究是实现项目投资的科学化、人文化，减少或避免投资决策失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效应。

房地产开发项目可行性研究的作用：①为投资决策提供依据； ②作为资金筹措的依据； ③作为编制设计的依据； ④作为有关部门签订协议、合同的依据； ⑤作为申请建设执照的依据。

房地产开发项目可行性研究的内容：①总论 ②市场调查和需求分析 ③开发项目场地的现状与建设条件分析④规划设计方案 ⑤项目的建设工期 ⑥投资估算⑦资源供应 ⑧经济分析和财务分析⑨社会经济评价 ⑩结论。 房地产开发项目可行性研究的阶段划分：①机会研究②初步可行性研究 ③详细可行性研究 ④项目评价。 房地产开发投资的影响因素分析：（1）内部影响因素：认识“自我”；市场机会--投资机会 ；资金能力；经营管理能力；知名度、信誉。（2）外部因素①宏观因素：人口、经济、政策法规、信息、社会文化；②微观因素：地段位置与技术因素、基础设施与公共设施、邻里影响、规划控制。 市场调查的概念及其主要步骤：（1）市场调查：开发投资者用科学的方法、系统的收集及分析确定市场的机会所需信息资料的过程。（2）步骤：①确定目标；②制定研究计划；③组织实施计划；④分析和处理信息；⑤提出研究报告。

市场细分是指在市场调查的基础上，根据消费者的需要和愿望、购买行为以及购买习惯等方面的差异性，将某一产品的市场整体分为若干个消费者群的市场分类过程。

开发企业在评估细分市场时，必须考虑四个方面的因素：该细分市场的规模；细分市场的发展潜力；细分市场竞争结构状况；企业的目标与能力。

开发用地使用的最高年限，按照目前国务院颁布的规定居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年

开发用地，通常指一宗（片）位于城市规划区的，适合开发企业有偿、有限期进行基础设施和房屋建设使用的国有土地。这里的国有土地含城市规划区内国家所有的土地及城市规划区内集体所有而被国家依法征用所的土地。

生地：生地有两种形式：一种是未经任何投资建设的自然地，它基本属于农村土地。另一种是虽进行过建设投资，但不能满足现时建设需要的城市土地。熟地：是指经过了开发方案的选择、规划与设计、场地平整、附属构筑物及基础设施建设阶段的土地。①三通一平；②七通一平的熟地；③进一步完成项目±0.000以下工程的熟地。

房地产开发用地按照土地区位划分：1.闹市区（商业集中区）土地 2.城市副中心区土地 3.闹市区边缘地带（亚中心区）土地 4.城市边缘区土地 5.城市郊区土地

依法获取土地使用权的基本方式有：一是出让，二是转让，三是划拨。

土地使用权出让：是指国家或其代表（省、市、县土地主管部门）以土地所有者身份作为出让人，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用出让金的行为。土地出让方式：1.协议方式 2.招标方式 3.拍卖方式 4.挂牌方式。

土地使用权转让：拥有国有土地使用权的用地者，通过合法的方式将其使用权转移给他人的行为。

影响地价的两大因素：一是土地的用途，二是土地的容积率。容积率=总建筑面积÷土地面积。楼面地价=土地总价÷总建筑面积。土地总价=地价÷容积率=地价×土地面积。

地价测算方法：开发完成后的房地产价格=土地价格+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润+开发商购买土地的税费。变换得出：土地价格=开发完成后的房地产价值—开发成本—管理费用—投资利息—摊销税费—开发利润—开发商购买土地的税费。

投资与成本费用组成：①土地费用；②前期工程费；③建筑安装费；④基础设施建设费；⑤公共配套设施建设费；⑥开发间接费用；⑦开发期税费；⑧其他费用；⑨不可预见费；⑩管理费用；（11）销售费用；（12）财务费用。

基础设施建设费：建筑物两米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。

公共配套设施建设费：居住小区内为居民配套服务建设的各种非盈利性的公共配套设施的建设费用。

房地产收益的获取分为出租、出售和营业等三种方式。①出售：开发企业将其投资开发的项目或商品房转让或销售给需求者，以求获的项目收益的行为。采用出售方式，开发企业能尽快收回投资，但也可能会损失项目或房屋的增值，对某些项目或房屋而言，也损失了商业经营收益。②出租：指房地产开发企业作为出租人将其投资

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