如何做好科技园区运营工作

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科技园区运营工作思考

一、科技园区背景

产业园区是通过提供空间载体、整合创新资源的方式，为区域经济发展、产业调整和升级，以及推动城市化建设等做出一系列贡献，具有重要使命。目前，我国产业园区主要由工业园区、科技园区和专业园区组成，从运营主体来看，分别有政府主导、地产开发商主导、主体企业主导、综合运营及小部分私人业主开发五类。

科技园区作为产业园区的重要组成部分，一般指聚集高新技术企业的园区；物业类型上包含写字楼、商业配套、研发中心、公共服务和技术支持平台等，部分含有配套公寓等设施。

二、科技园区收入分析

园区的运营收入是多种混合的。多数园区在开发阶段和政府就土地出让金、税收返还等做好相关约定，其中工业园区、专业园区（类似农业园区、物流园区等）此类收益较多。科技园区由于企业多为科技类型等成长型公司，长远来看，科技园区收益更多依赖日常经营、增值服务、项目投资等收入。

传统的科技园运作方式是通过商品属性土地红利弥补科技园前期开发建设费用，达到现金流平衡。建成后的园区收入是由租金收入、商业配套开发收入及增值服务性项目的收入，金融投资收益等组成，并结合提供产业技术性服务和产业发展性服务提升科技园自身资产价值。

三、科技园盈利模式的建立

随着园区开发建设和运营的逐渐成熟，仅依赖传统模式收入是远远不够的。因此，要遵循单一到多元，从低级到高级的发展模式，以达到资产升值、租金提高收益的目标。

科技园区长远发展需搭建产业生态体系和产业发展服务体系，并完成政、产、学、研、金、介、贸、媒八大要素的集合，才能抵御多变的市场环境及运营中的多种不确定因素，以不变应万变。产业生态体系的构建通过园区内孵化平台的搭建，对种子期企业、初创型公司提供扶持，从而为


园区提供源源不断的符合产业发展的企业，以及充实丰富产业要素，是园区发展的内在动力。此外，外部产业招商要依据政府诉求、结合当地情况，做出园区产业规划和定位。结合产业研究，从构建上、中、下游产业链体系入手，聚合初创型、成长型、龙头型企业的发展体系。

产业发展服务体系的搭建除基础性服务（如物业服务）和一站式政务服务外，还需为企业提供非核心业务的外包服务（如法务、财务、人力资源、培训、参观接待、商旅出行、文体健身、社交联谊等）。产业专业服务体系是指针对园区企业发展过程中面临的资金、技术、市场等难题，通过全周期的金融服务、知识产权服务、产学研转换服务、市场资源对接服务等解决企业痛点。

根据园区的实际需求，有针对性的导入资源和机构，并结合运营情况，不断优化调整，让服务更精准、有效，才能真正提升园区价值，实现资产及收益增值。

四、科技园区招商策略

明确招商目标策略，通过产业研究，综合考虑园区区域资源优势，定位园区产业方向，锁定园区引入的企业目标，让有需求的企业了解园区，吸引到园区投资。

灵活多变的招商手段策略，运用资源招商、项目招商、展会招商、活动招商、上门招商、中介招商、驻点招商、传媒招商、以商招商、网络招商、关系招商等多种招商手段及灵活的价格策略吸引不同客户群体。

合作方式及后续的跟踪服务策略，根据不同企业，不同阶段，不同诉求，提供多样性的合作模式，尽可能地满足企业不同需求，吸引企业进驻到园区。做好后续的跟踪服务，第一时间了解企业的问题和意愿。

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