建立完善的成本控制运作机制

2023-01-06 23:08:22   第一文档网     [ 字体: ] [ 阅读: ] [ 文档下载 ]

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建立完善的成本控制运作机制

8.1、完善成本控制机制

要控制企业财务成本,离不开两个机制,一个是管理机制,一个是监督机制。只有这两个机制完善了,房地产开发企业才谈得上真正的节流。

按常规理解,大型房地产开发公司开发项目多,业务量大,在其内部必然形成完善的成本预测、成本结算和成本监控体系,对项目运营的盈亏有着高度灵敏的显示和反馈。

出人意料的是:当前大多数大型开发公司的内部并没有设立这样的机构,或者说没有设立这样的职能,大型房地产开发公司,往往同时开发78个项目,甚至十多个项目。财务部门、经营部门往往计算某年、某季度的收支情况,将公司全部的资金运营统一考虑。

具体到某一个项目的成本,大家却都是只知道大约。按现行财务的做法,成本按项目入帐,所以土建费、拆迁费、设计费等的项目成本是很明了的。但是期间费用(销售费用、管理费用、财务费用)的支出,财务往往没有做具体的分摊,或者分摊的时间滞后,使成本监控在很大程度上落后。

在成本结算方面存在的另一个问题是:没有人去做项目成本的后评价工作项目的成本往往是做到多少算多少,没有人去分析其节约的经验也没有人去分析超支的教训,更没有人去提出成本控制的目标。换一个角度看这个问题,就是:赚了亏了,谁都没有一个明细帐。

8.2、技术与经济相结合是控制投资成本的有效手段

我们要有效的控制项目投资成本,应结合公司实际,从组织、


技术、经济合同与住宅管理等多方面采取措施。

从组织上采取措施:要明确项目组织结构,以使投资控制有专责小组跟踪,促进管理职能分工的科学化和规范化。

从技术上采取措施;包括重视设计方案的选择,严格审查和监督总规设计、扩初设计、施工图设计、施工组织设计,深入技术领域研究节约投资的可能。

经济上采取措施:包括动态的比较投资计划性和实际性,严格审核各种费用的支出,采取对投资节约的奖励措施,鼓励员工及承建商积极提出各种降低成本的建设性方案。

应该指出,技术与经济相结合是控制项目投资最有效的手段。然而长期以来,在项目开发建设领域,技术与经济相分离的状况令人痛心。国外工程技术人员把项目的投资控制视为自己的责任,时刻考虑如何降低项目投资我们也应实行拿来主义,改善以往技术与经济结合度不高的状况。为此,我们应以提高项目投资效益为目的,在工程建设过程中把技术与经济有机的结合,通过技术比较、经济分析和综合评价,妥善处理技术先进与经济合理性两者之间的对立统一关系,;力求在技术先进的条件下实现经济合理,在经济合理的基础上争取技术先进,把项目投资控制观念渗透于各项设计和施工技术措施里面,渗透到每位员工头脑之中。

8.3 压缩管理成本

由于房地产企业属于资金密集型的管理型企业,企业的人员构成应以智力型的人才为主。同时,由于目前房地产专业分工越来越细,拆迁、工程施工、工程监理、销售、物业管理等均有专业的公司和队伍。但是,房地产发展商普遍热衷于搞大而全、小而全,公司内部机构设置繁多,人员冗积,导致各种费用的上涨。


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