建立完善的成本控制运作机制

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建立完善的成本控制运作机制

8.1、完善成本控制机制

要控制企业财务成本，离不开两个机制，一个是管理机制，一个是监督机制。只有这两个机制完善了，房地产开发企业才谈得上真正的节流。

按常规理解，大型房地产开发公司开发项目多，业务量大，在其内部必然形成完善的成本预测、成本结算和成本监控体系，对项目运营的盈亏有着高度灵敏的显示和反馈。

出人意料的是：当前大多数大型开发公司的内部并没有设立这样的机构，或者说没有设立这样的职能，大型房地产开发公司，往往同时开发7、8个项目，甚至十多个项目。财务部门、经营部门往往计算某年、某季度的收支情况，将公司全部的资金运营统一考虑。

具体到某一个项目的成本，大家却都是只知道大约。按现行财务的做法，成本按项目入帐，所以土建费、拆迁费、设计费等的项目成本是很明了的。但是期间费用（销售费用、管理费用、财务费用）的支出，财务往往没有做具体的分摊，或者分摊的时间滞后，使成本监控在很大程度上落后。

在成本结算方面存在的另一个问题是：没有人去做项目成本的后评价工作。项目的成本往往是做到多少算多少，没有人去分析其节约的经验，也没有人去分析超支的教训，更没有人去提出成本控制的目标。换一个角度看这个问题，就是：赚了亏了，谁都没有一个明细帐。

8.2、技术与经济相结合是控制投资成本的有效手段

我们要有效的控制项目投资成本，应结合公司实际，从组织、


技术、经济合同与住宅管理等多方面采取措施。

从组织上采取措施：要明确项目组织结构，以使投资控制有专责小组跟踪，促进管理职能分工的科学化和规范化。

从技术上采取措施；包括重视设计方案的选择，严格审查和监督总规设计、扩初设计、施工图设计、施工组织设计，深入技术领域研究节约投资的可能。

从经济上采取措施：包括动态的比较投资的计划性和实际性，严格审核各种费用的支出，采取对投资节约的奖励措施，鼓励员工及承建商积极提出各种降低成本的建设性方案。

应该指出，技术与经济相结合是控制项目投资最有效的手段。然而长期以来，在项目开发建设领域，技术与经济相分离的状况令人痛心。国外的工程技术人员把项目的投资控制视为自己的责任，时刻考虑如何降低项目投资。我们也应实行拿来主义，改善以往技术与经济结合度不高的状况。为此，我们应以提高项目投资效益为目的，在工程建设过程中把技术与经济有机的结合，通过技术比较、经济分析和综合评价，妥善处理技术先进与经济合理性两者之间的对立统一关系，；力求在技术先进的条件下实现经济合理，在经济合理的基础上争取技术先进，把项目投资控制观念渗透于各项设计和施工技术措施里面，渗透到每位员工头脑之中。

8.3、 压缩管理成本

由于房地产企业属于资金密集型的管理型企业，企业的人员构成应以智力型的人才为主。同时，由于目前房地产专业分工越来越细，拆迁、工程施工、工程监理、销售、物业管理等均有专业的公司和队伍。但是，房地产发展商普遍热衷于搞大而全、小而全，公司内部机构设置繁多，人员冗积，导致各种费用的上涨。

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