老旧小区维修改造项目管理难点分析

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老旧小区维修改造项目管理难点分析

摘要：随着国家全方面的发展进步和人们思想观念的转变，各城市的老旧小区在使用功能等方面，都难以满足现代人的要求，对之进行维修改造已经是必须行为，但是，改造老旧小区存在干扰居民正常生活等多个实质性难点问题，而且，在维修改造过程中可能会发生各种意外状况，这些都成为城市管理工作中比较棘手又必须处理的问题。所以作者就此展开分析，着重探讨老旧小区改造项目管理中的难题并积极寻求解决措施，希望能对老旧小区改造形成一些帮助。 关键词：老旧小区；维修改造；项目管理

引言：在我国还未施行住房制度改革时期，城市居民的住房都是由工作单位分配而来，那个时期没有小区物业和业主委员会等组织，住宅的维修管理都是由产权单位负责，随着时间的过渡与推移，那个年代的居民住宅已经成为老旧小区，在设备和设施等方面均未得到合理有效的更新改进，过去的住宅布局与结构以及其他方面的设计也已经不符合新时代的需求，对现代人的生活造成了一些不便，为了改善这些问题，更好的迎合时代与社会的发展，提升小区的使用性能和社会效益，就需要针对小区进行维修改造，而小区的管理单位可以借助各方力量，实现对小区维修改造项目的合理管理，推动老旧小区的可持续发展。然而老旧小区的居住成员在年龄、思想观念以及住房要求等方面都有所不同，再加上小区改造会扰乱居民日常生活，这些都给小区的维修改造形成一定程度的阻碍，也是小区维修改造项目管理工作的重点与难点问题，为了保证小区改造的顺利推进，这些问题必须要在小区改造开展前得到有效解决。 1、老旧小区维修改造的相关介绍

具体的说，我国的老旧小区维修改造具备很好的政策基础，对于老旧小区的维修改造工作，国家有关部门是给予了充分重视和极大关注的，而且还对此专门制定并出台了多个相关的通知与管理办法等重要文件，以此作为老旧小区维修改造项目管理工作指导，致力于保证老旧小区住宅安全稳定性，提高小区住宅使用价值，与此同时，还着重于增进老旧小区住宅的抗震以及环保降耗等各种功能，并且针对小区的各种设施和公共环境进行优化改进，有效提高老旧小区与现代社会的契合度。

2、分析老旧小区中存在的具体问题

到目前为止，各个老旧小区已经历经了相当久远的使用过程，而且在此过程中，很多小区住宅都没有得到合理的维护，所以在老旧小区中会不同程度的存在一些问题，这些问题有以下几种体现方式，首先是各种设备与设施已出现老化状态，比如说部分住宅会出现墙体渗水、下水管道不通等意外状况。其次是，建设标准相对较低，由于老旧小区的建成时期较早，在建设技术水平、工程材料以及建筑设计理念等多种因素的影响和促成下，建设标准与目前的国家要求标准有一定落差，特别是在抗震等级以及环保节能性能等方面，具有很大差距。然后是既有设备设施与现代居民生活要求不匹配，比如说大多数老旧小区的楼层都不是太高，所以只采用了步行梯设计，而目前的社会现状是人群趋向老龄化，生活节奏趋向快速化，因此凸显出了单一步行梯设计的弊端，而且现代家庭中越来越多的家用电器也在提醒着老旧小区电力建设程度不够的问题。最后是小区基础配套设施和安全保障方面的不足以及公共环境问题也是急需妥善处理的。 3、老旧小区维修改造策略探讨

3.1有效解决老旧小区维修改造资金问题


改造资金是推动老旧小区维修改造项目顺利开展的基础，关于老旧小区的维修改造，是一个具有一定复杂性的建设项目，必须有足够的资金支持才能够得以实施，老旧小区维修改造资金可以通过申请政府补助、吸引专业公司投资和小区居民集资等多个渠道进行筹集。政府补助需要根据国家和地方政府的相关政策进行合理申请，而且国家对于老旧小区维修改造也有专项资金支持，所以管理单位可以积极了解专项资金申请方式，并遵照相关要求认真书写、上报申请报告，同时也可以通过合理方式吸引社会团体投资，以实现互惠互赢为目的，促进老旧小区维修改造工作的开展。

3.2进行有效的改造方案审核

目前，我国的老旧小区维修改造项目比较众多，由于老旧小区改造项目具有一定的复杂性和特殊性，所以必须在进行维修改造之前，聘请专业人士根据改造项目的现有条件结合小区居民的合理诉求，针对小区改造方案进行全方面认真审核，以保证附近居民的合法权益为基础，合理解决老旧小区通风、采光等各方面问题，确保改造方案的科学合理性，并保证小区得到改造后能够全方面的合乎国家制定的建筑要求。

3.3与居民建立和谐友好关系

在老旧小区进行维修改造的过程中，由于小区的原住居民，对小区改造有各种各样的诉求，在无法一一得到满足的情况下，有可能会导致居民不满，而且，部分居民也会对小区改造的具体情况及资金走向等问题产生一些疑问，针对这种局面，需要预先组织各方人员建立沟通协调体系，针对居民进行政策宣传，有效消除居民疑问和一些矛盾问题，与居民建立友好和谐关系，推动小区改造项目的顺利进行。

4、维修改造项目案例介绍 4.1对维修项目的处理意见

在长期使用、未进行有效维护的情况下，一些老旧小区住宅屋面和墙面的防水性能大大降低，在雨水多发季节，很可能会形成渗水问题，影响居民正常生活，面对这种情况，管理部门需要及时进行维修，保证住宅具备应有的使用性能，而且在日常工作中，管理部门也要加强屋面防水检查工作，保证有效排查并消除渗水隐患，为居民的居住安全提供最大保障。再者，老旧小区的下水管道破裂或者堵塞也会为居民生活带来困扰，所以管理部门也需要对此给予充分重视或及时维修，由于形成下水管道破裂或者堵塞的具体原因是重型机械的碾压和管道质量不足或者失于维护，所以需要采用有效手段加强对地下管道的保护和维护，以此消除因为下水管道问题带给小区环境的恶劣影响。 4.2对改造项目的处理意见

屋面保温是老旧小区改造的重点项目，进行保温改造能够提高楼体的节能降耗功能，并有效改善原有的冬冷夏热现象。经过专业人员的多方调查研究，在楼体屋面加设具有轻质保温性能的工程材料，既不会给楼体屋面增加太大的承载压力，又能提高屋面保温性能，同时还不会对临近楼体低层住户的日常采光造成不良影响，因此非常值得推广采用。

由于目前我国人口中老龄人群占有很大比重，而只是进行了单一的步行梯设计的老旧小区，造成小区中高层住户老年人出行难的实际问题，因此很多高层住户都希望加装电梯，但是安装外挂电梯除了制造噪音和影响一些住户日常采光外，在安装费用摊派等方面很难让同楼全体住户达成统一意见，与楼体加装电梯的相关要求有很大出入，在这种情况下，部分人给出加装座椅式电梯的意见，与外挂


式电梯相比较，座椅式电梯具有资金投入小、安装工期短，以及低噪音，不挡光等诸多优势，也因此比较容易获得各住户的一致认可，使老年住户出行难问题得到切实解决，但美中不足的是，座椅式电梯运行速度较慢，而且在运行过程中还会占用楼梯道，会给过往行人带来很大的阻碍和不便。

结语：总之，对于老旧小区的居住人群来说，老旧小区维修改造是一项能够对人们生活产生积极影响的重要工程，能够实现人们生活质量的提高，同时还能够在一定程度上提高老旧小区的使用价值和社会效益，对于老旧小区维修改造项目进行有效管理，正确掌握小区维修改造的方向，有效审核小区改造方案的合理性，切实为小区维修改造项目的顺利推进提供有效保障。

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