社区商业开发三个模式

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社区商业开发三个模式

社区商业已经成为房地产开发的重要盈利点之一,但在实际操作中,社区商业开发并非规模越大越好,而要结合社区人口消费适度开发。目前社区商业主要有三种开发模式: 一、社区商业中心型

社区商业中心集商业、餐饮、休闲、文化、娱乐、体育、卫生服务为一体。它包含大型超市主力店或社区型百货店、社区便利零售品牌店;书店、游乐场等文化娱乐设施;银行、邮局等社会服务设施;餐饮、美容、健身等休闲设施;儿童教育、音乐培训、舞蹈培训等教育设施。通过这些主力和次主力店形成了社区商业强大的凝聚力,其辐射的范围在1-1.5公里,服务人口5-8万人左右。 二、社区次主力店组合型

次主力店组合型社区商业,一般是在商业规模较小,或者招商大型商业困难,或者区域内已有大型连锁超市百货时采用的定位组合模式。它一般都包含有小型社区超市,书店、儿童乐园等文化娱乐设施;银行、邮局等社会服务设施;餐饮、美容、健身等餐饮休闲设施;儿童教育、音乐培训、舞蹈培训等教育设施。通过这些次主力店的共同吸引力来吸引社区居民。其辐射的范围为居民5分钟步行路程范围内,服务人口1-2万人左右。 三、纯商业街模式

纯商业街形式的社区商业业态,在规模较小情况下,一般以经营社区便利店,满足本社区居民消费为主,在规模较大的情况下,兼顾外向型商业业态,除了餐饮、美容中心等商业具有一定辐射力外,其他品种服务对象主要为本区居民。

在实际的社区商业规划中,既要考评自身的社区人口的消费要求,还要考虑周边一定范围内的社区的商业规划和距离商业中心的远近等指标。

社区商业项目规划与运作

随着房地产市场的不断发展,社区商业项目已经成为一个重要的开发领域。作为对今年集团战略起着重要支撑作用的蓝调街区和太阳城中心城,无论是项目规模还是项目理念,都与一般的商用物业有着很大的不同。希望有关"商业地产"的研讨能为集团各开发公司提供一些参考和借鉴。

社区商业是一种有别于城市区域中心商业、大型购物中心、特色步行街的商业业态,它具有很强的地域性、是专为本地区居民服务的商业模式。

随着小区规划越来越远离市区繁华地段,楼盘体量也越来越大,开发商必须自己规划商业配套设施。而社区商业的发展将主要取决于楼盘本身的规模、距市中心的远近和开发商对社区商铺的规划等等。

通过前期商业市场调查,在充分考虑到居民生活各种切实问题的基础上,我们从店铺的规模、位置、运作方式、经营档次对蓝调街区进行了规划和定位。


目标:探索与实践

作为顺驰进入商业地产市场的"试验田",我们试图通过蓝调街区为以后的商业项目操作模式的探索积累经验,培养合作伙伴,锻炼员工队伍。为此,我们确定项目推广目标包括以下几个方面:提升顺驰品牌价值,加强顺驰在梅江区域的领导地位,树立蓝调街区的项目品牌,进而达到提升蓝色版块的区域价值,促进蓝水假期、蓝欣水岸销售,使之真正形成"中产阶层生活圈"的目的。

定位:营造氛围引导投资

合理的商业定位是商业地产成功的基础。成功的社区商业配置与商业模式各不相同,但他们都通向一个目标,就是要赢得市场。社区商业是个涉及多方利益和要求的部分,最终要达到开发商、投资人、经营者与消费者四者共赢,准确的市场定位成为项目操作成功首要因素。 基于对梅江及周边消费群体的分析以及周边商业市场的调研,我们认为未来梅江地区包括梅江南在内的区域,将成为天津目前居住人口同质化程度最高的区域。人员组成以中青年成功人士为主,总体教育程度较高,可以率先接受国际先进住宅理念,注重生活品质与生活品位,喜欢具有独特风格的产品将是这一区域内居民的共性。 我们确定蓝调街区以营造特色休闲、风情购物为主,就像一个社区的大会所:是一个综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所,一种为社区居民创造的第二生活空间,让消费者在社区内感受与体味到生活的便利与舒适。

我们期望通过蓝调街区项目的成功操作,在满足社区居民日常生活基本需求基础上,同时给以他们人文关怀、个性明晰、充满活力的感觉,理性地引导客户进行商业地产的投资。 规划:特色连锁品牌经营

蓝调街区在未来经营上将以特色连锁、品牌经营为主。这是针对社区内居民这一特定群体的消费特点而采取的经营策略。首先,从社区居民的构成决定了这一人群具有注重产品的质量,讲究档次的消费特征,他们对品牌产品比较信赖,具有较强的品牌忠诚度,品牌的消费力很强;其次,品牌厂家为了加强竞争力,也力图通过建立密集的连锁店网点与固定区域内的消费者建立了稳固的联系,稳定市场占有率。

打好品牌经营这张牌,既是蓝调街区社区商业操作的新思路,也是目前工作的重点。 经营:统筹规划审慎决策

对于商业物业的经营,特别是对于新建商业项目而言,比较突出的问题是开发和经营的利益问题。商业客户一般倾向于租赁,这与我们的销售目标相悖,而销售又与业态控制产生矛盾。

我们认为在产品营销阶段,业态控制应服从于项目销售要求。利用租赁为促销手段,吸引知名品牌进行特色经营,将客户分为经营者和投资者,先吸引经营者租赁店铺的使用权,然后向投资者出售带有租约的店铺的产权。

这样不但解决了商业品牌的问题,同时也为商铺未来的经营带来了先进的管理体系使商铺的增值成为可能,同时,也能够进一步提高中小投资者的投资信心,用自己的商铺资源与商家的管理与经营资源对接,弥补自己经营不足的弱点,最终促进项目销售与资金回笼。 宣传:有效引导 坚实积累

项目入市之前,必须保持对潜在投资者的持续性关注,充分挖掘市场张力,使项目具备足够的市场控制力。通过多渠道、多角度的层层宣传,对目前商业投资市场潜在客户进行有效引导,培养并逐步坚定其投资信心,从而深化前期客户培养维护积累的力度。

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