如何建立物业管理长效机制

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如何建立物业管理长效机制

一、目前城区物业管理的现状随着城市建设步伐的加快，新老城区正在大量的开发建设，保障性住房建设的数量也在逐年增加，物业管理工作越来越成为广大市民关心关注的热点和重点及难点问题。目前，从**市的物业管理状况看，真真正正独立的物业服务管理公司寥寥无几，大部分是谁开发谁管理，诸如，希望房地产开发集团，平安房地产开发公司等。而外地开发商把住房建完维持了3—5年小区物业便撒手不管走人了，使得很多小区处于无物业管理的弃管状态。据统计，**市主城区弃管楼有1000余栋，占居民总户数的51.5%，这种现状不仅给社会带来了不稳定因素，而且严重制约着城市发展。上述问题可归纳为“一个违背，三个不利”，即“一个违背”是违背了国务院颁布的开发2万平方米以上的楼盘必须对物业服务公司进行招聘的规定。“三个不利”即一是不利于业主的生产生活，开发商撤走，无人管理物业，垃圾成堆，给业主生活上居住环境上带来很大困难；二是不利于政府，无人管理的小区政府要买单，既消耗人力又消耗财力；三是不利于开发商。开发商既要开发又要搞物业管理，开发的越多，管理的成本和负担就越重。长此以往下去，这颗埋在政府背后的“毒瘤”不根治，**市的城市建设在5—8年以后必将后患无穷。

二、物业管理的三种形式第一种是有物业服务公司管理的物业。分为两类：一类是开发商下设的物业服务公司进行物业管理；另一类是小区弃管后，根据业主的要求招聘的物业。这一类较少，比如振兴小区的金坤物业、施介小区的**物业等。

第二种是自管小区。多数自管小区是通过业主请求，由街道组织，推选处单位长或楼道长，然后经过投票的方式从单元长中推选处业主委员会5—9人，负责小区管理。涉及小区有关维修事宜，采用一事一议的方式来解决。这种管理方式在某种程度牵涉到街道和居委会、业委会队伍不够稳定，管理上不够规范。

第三种是社区代管小区。此类小区一般是单体楼居多，户数不多，由社区居委会适当收取卫生费，雇佣保洁员来管理小区卫生，出现其他问题一事一议。

上述三种物业形式，有物业的小区秩序良好，业主的安全意识，满意度较高。


三、物业管理凸显的几个问题（一）责权不统一 根据市政府2010年6月出台《关于进一步明确物业管理责任加强住宅小区物业管理工作的意见》精神，半年多的运行效果不容乐观。文件规定的街道办事处作为住宅小区物业管理工作实施的主体，而在具体实践中职能上受到极大的限制。原因是住宅小区建设审批、监督管理和物业公司的准入权在市里，小区供水、供暖、环卫、污水排放、物业资质评定等都在市里，街道有责无权，政令不畅，导致部门之间推诿扯皮现象，工作效率低，业主怨声载道，引发了新的社会矛盾，因而使物业管理成为社会上新的不稳定因素，应是政府亟待解决的民生问题。 （二）物业管理的行为不规范 首先是物业公司的准入，资质审评关不够阳光，前期物业出现了收费后用于房地产开发“借鸡生蛋”，导致后期物业资金不足，严重侵犯业主利益，业主意见重重；其次是诚信承诺未能落到实处；第三是有些小区物业用房和社区活动室面积未能留足留够，妨碍和制约物业管理工作；第四是小区内私搭乱建乱改现象严重等等。

（三）业主素质参差不齐小区的业主来自四面八方，业主素质高低不等，导致服务的标准不尽相同，满意程度也不尽一致，给物业管理上增加了难度。

（四）专项维修资金管理不规范由于部分业主多年购房不办理房屋所有权证，致使专项维修资金不能按时足额上缴。在资金使用上往往出现了小问题处理时用了资金，而出现大问题时没有了的现象。 四、物业管理的几点建议（一）责权统一，畅通行政管理机制。按照“行业监管、属地管理、重心下移、分类实施”的原则，理顺事权关系，建立“市级指导、区县管理、街道协管”的物业管理体制，从体制解决相互推诿现状，避免新的社会矛盾的发生发展，从而形成上下联动，齐抓共管的机制。

（二）成立独立的物业管理部门。把物业办从房产局剥离开，选派一名专业管理能力强，工作认真负责，热心此项工作的同志担任领导，做到组织机构健全，下设宣传科、收费科、资质审查科、执法大队，专项维修资金管理科等。借助媒体、报刊专栏、有奖问答等形式，宣传物业管理的目的和意义，让业主熟知哪些属于有偿服务，哪些属于无偿服务等，做到家喻户晓，人人皆知。收费采取“分等定级、质

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